부동산 거래 시 자주 접하는 용어인 근저당과 저당권은 일상생활에서는 잘 사용되지 않아 혼동하는 경우가 많습니다. 이 글에서는 근저당 뜻과 의미를 쉽게 설명하고, 근저당권과 저당권의 차이점, 그리고 전세계약 시 주의해야 할 사항을 다루고 있습니다. 전세계약을 준비 중인 분들께 유용한 정보가 될 것입니다. 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
저당권이란?
저당권은 금융기관(예: 은행)이 대출을 해줄 때, 대출자의 부동산(아파트, 건물, 토지 등)을 담보로 삼아 다른 후순위 채권자보다 우선적으로 채무를 변제받을 수 있는 권리입니다.
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즉, 대출을 받을 때 담보로 설정된 자산에 대해 저당권을 설정함으로써, 채무자가 대출금을 갚지 않을 경우를 대비하는 것입니다.
부동산에 저당권이 설정되면 등기부등본에 기록되며, 채무자가 변제하지 않을 경우 해당 담보물에 대해 경매를 신청할 수 있습니다.
또한, 여러 채권자가 있는 경우, 저당권이 먼저 설정된 채권자가 우선적으로 배당받는 ‘우선변제권’을 가집니다.
저당권은 대출한 금액에 한정되어 설정되며, 채무자가 원금을 갚거나 추가 대출을 받을 경우, 저당권 금액을 새롭게 설정해야 합니다.
요약하자면, 저당권은 채무자가 대출금을 제대로 갚지 않을 경우 채권자가 손해를 보지 않도록 하기 위한 장치로, 빌려준 돈을 회수하기 위한 권리라고 할 수 있습니다.
근저당 뜻 및 저당권 차이점
근저당권은 저당권의 일종으로, 지속적인 거래 관계에서 발생하는 여러 채권을 담보하기 위해 설정되는 권리입니다. 쉽게 말해, 특정 금액의 한도 내에서 변동할 수 있는 채무를 담보하기 위해 설정된 저당권이라고 할 수 있습니다.
여기서 ‘한도’는 ‘채권 최고액’을 의미하며, 일반적으로 은행에서 담보대출을 받을 때 이 금액은 대출 금액의 120%에서 130% 정도로 설정됩니다. 이는 대출금 상환 후에도 이자가 추가로 발생할 수 있기 때문에, 은행이 손실을 보지 않도록 하기 위한 조치입니다. 또한, 주택담보대출과 같은 장기 대출에서는 다양한 변수가 생길 수 있어, 매번 새로운 저당권을 설정하는 번거로움을 줄이는 데도 도움이 됩니다.
주택담보대출의 경우, 은행은 해당 주택에 대해 근저당권을 설정하고, 이 내용은 등기부등본에 기록됩니다. 등기부등본에는 채권 최고액 기준으로 설정된 금액이 반영되며, 이 범위 내에서 대출금 상환이나 추가 대출을 해도 등기부등본에는 변화가 생기지 않습니다.
근저당권 저당권 차이
저당권은 대출받은 원금과 이자 외에도 위약금(채무자가 상환하지 못했을 때 지급해야 하는 금액), 손해배상금(대출금 운용으로 얻었을 수익의 예상 금액), 그리고 저당권 실행에 필요한 비용(담보물 처분 시 발생하는 경매 수수료 등)을 포함하여 설정할 수 있습니다.
반면, 근저당권은 저당권과 다르게 실행 비용은 포함될 수 없습니다. 그러나 근저당권의 장점은 손해배상금에 대한 회수 기한이 정해져 있지 않다는 점입니다. 즉, 채무자가 상환 약속을 지키지 않아도 손해배상금을 청구할 수 있지만, 이 금액은 채권 최고액을 초과할 수는 없습니다.
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전세계약 근저당 설정 및 매물 주의할점
주택을 전세로 임대할 때 근저당권과 관련해 주의해야 할 점이 있습니다.
전세계약을 체결하기 전에, 등기부등본에 기재된 채권 최고액과 전세보증금을 합산한 금액이 매매가의 70%를 초과하지 않는지 확인해야 합니다. 만약 이 합산 금액이 70%를 넘는다면, 전세보증금을 잃을 위험이 커집니다.
예를 들어, 매매가가 1억 원인 오피스텔의 경우, 집주인이 6천만 원을 대출받아 구매했다면, 채권 최고액은 약 7,200만 원으로 설정될 수 있습니다. 이 오피스텔에 전세보증금을 지불하고 거주 중에 경매가 진행된다면, 낙찰 금액에서 은행이 먼저 채권금을 회수하고, 남은 금액에서 보증금을 돌려받게 됩니다.
일반적으로 1억 원짜리 오피스텔은 그보다 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 많기 때문에, 6천만 원의 대출이 먼저 변제된 후 남은 금액이 전세보증금보다 적을 가능성이 높습니다.
또한, 과거의 압류나 가압류 이력이 있거나, 여러 곳에 근저당이 설정된 경우에는 해당 매물을 피하는 것이 좋습니다. 이렇게 근저당권의 개념과 저당권과의 차이를 간단히 설명드렸습니다. 도움이 되셨기를 바랍니다.
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