오늘은 농지 양도소득세에 대해 설명해드리겠습니다. 요즘 부동산 투자가 한동안 잠잠해졌지만, 아파트에 집중되었던 투자 방식이 지식산업단지 투자나 농지 매매 등 다양한 방법으로 확장되고 있습니다. 이는 부동산 투자가 누구에게나 하방 리스크는 제한적이고 상방 잠재력은 크기 때문이며, 오랜 기간 동안 자산 축적 수단으로 인정받아왔기 때문입니다.
오늘은 농지 매매를 통해 차익을 얻으려 하거나, 직접 농지를 매입하여 자경을 계획하고 있는 분들을 위해 농지 매매 시 주의해야 할 사항들과 농지 양도소득세 관련 팁을 공유하려 합니다. 끝까지 잘 읽어주시기 바랍니다.
농지매매 주의사항
농지를 매수하거나 경매로 저렴하게 낙찰받아 소유주가 된 경우, 반드시 주의해야 할 점은 농지의 실제 경작입니다. 시/군/구에서는 매년 9월부터 11월 말까지 농지에 대한 실제 조사를 실시하며, 농지를 매수한 후 경작하지 않는다면 처분통지서를 발송하여 농지를 처분하도록 요구합니다. 처분통지서를 받은 후에도 농지를 처분하지 않으면 ‘처분명령’이 내려지고, 이 명령을 받은 후 6개월 이내에 처분하지 않으면 소유주에게 농지 가액의 20%에 달하는 이행강제금이 매년 부과됩니다.
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결국 농작업을 해야 하지만, 이 기간에 농지를 매도하려고 해도 쉽게 거래되지 않는 문제가 있습니다. 따라서 제 값을 받고 매매하기 어렵고, 가격을 크게 낮춰서 처분해야 하는 상황이 발생해 손해를 보게 됩니다. ‘처분명령’을 받은 농지는 한국농어촌공사에 매수를 요청할 수 있지만, 이때 공사가 매수하는 가격은 대개 공시지가 기준입니다. 공시지가는 실제 거래 가격보다 낮은 경우가 많으며, 인근 지역의 실제 거래 가격이 더 낮을 경우 그 가격으로 매수하기 때문에 소유주 입장에서는 손해를 피할 수 없습니다.
농지를 매수한 순간부터 경작에 신경 써야 하며, 시/군/구에서 경작하지 않음을 확인하고 처분통지서를 발송했다면 해당 관청에 성실히 경작하겠다고 약속하고 처분 유예 명령을 받아야 합니다. 처분 유예 명령을 받은 후에도 경작하지 않으면 처분명령 확정 절차가 진행됩니다.
농지법 10조와 11조에 따르면, 해당 농지를 경작하고 있다는 사실을 증명하기 위해 경작 사진을 제출하거나 담당자가 현장을 확인하는 등의 절차를 거쳐야 합니다. 처분명령 유예기간은 3년이며, 총 4년간의 실제 경작 기간을 거쳐야 합니다. 결국 농지를 매수했다면 그 땅이 농지로서의 역할을 제대로 해야 한다는 점을 유념해야 합니다.
농지 양도소득세 감면 방법 (재촌자경)
일반 부동산의 양도소득세와는 달리, 농지를 경작하는 농민에게는 혜택이 주어집니다. 농지 근처에서 실제로 거주하며 농사를 지을 경우 양도소득세 감면이 가능합니다. 이를 ‘재촌자경’이라고 하며, 세금 계산 시 반드시 알아두어야 할 중요한 개념입니다.
농지 양도소득세율
구분 양도 소득세율 보유기간 1년 미만 양도소득 과세표준 70% 보유기간 1년 이상 2년 미만 양도소득 과세표준 60% 보유기간 2년 이상
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1,200만원 이하 과세표준 6% 1,200만원 초과 4,600만원 이하 72만원+(1,200만원을 초과하는 금액의 15%) 4,600만원 초과 8,800만원 이하 582만원+(4,600만원을 초과하는 금액의 24%) 8,800만원 초과 1억 5,000만원 이하 1,590만원+(8,800만원을 초과하는 금액의 35%) 1억 5,000만원 초과 3760만원+(1억 5,000만원을 초과하는 금액의 38%) 5억 이상 40% 비사업용토지 단기 보유 비사업용 토지의 경우 비사업용 토지에 대한 세율 중 높은 세율 적용 게다가 토지양도세율이 개편되면서 토지 양도세율이 변화하게 된 것인데 2년 미만까지는 각각 50%에서 70%로, 40%에서 60%로 늘어났으며 이는 LH 사태가 터진 이후에 토지를 이용한 투기를 잡기 위해서 세율이 증가한 것이라고 한다. 이를 두고 “빈대 잡으려다 초가삼간 태우는 꼴”이라는 비난도 있었다. 유사문서 안걸리게 본문과 다르게 바꿔줘
양도 소득세율은 보유 기간에 따라 달라집니다. 보유기간이 1년 미만일 경우 양도소득 과세표준의 70%가 적용되며, 1년 이상 2년 미만일 경우 60%가 부과됩니다. 보유기간이 2년 이상일 때는 과세표준이 다음과 같이 적용됩니다:
- 1,200만원 이하: 6%
- 1,200만원 초과 4,600만원 이하: 72만원 + (초과 금액의 15%)
- 4,600만원 초과 8,800만원 이하: 582만원 + (초과 금액의 24%)
- 8,800만원 초과 1억 5,000만원 이하: 1,590만원 + (초과 금액의 35%)
- 1억 5,000만원 초과: 3,760만원 + (초과 금액의 38%) 추가로, 5억원을 초과하는 경우 40%의 세율이 적용됩니다. 비사업용 토지의 경우, 단기 보유 시 더 높은 세율이 적용됩니다. 최근 토지 양도세율이 개편되어 보유 기간 2년 미만인 경우 각각 50%에서 70%, 40%에서 60%로 인상되었습니다. 이는 LH 사건 이후 토지 투기를 억제하기 위해 조정된 것으로, 일부에서는 이를 두고 “빈대 잡으려다 초가삼간 태운다”는 비판이 제기되었습니다.
재촌 요건
농지 소재지에 거주하는 사람 농지 소재지에 인접한 시/군/구에 거주하는 사람 농지 소재지로부터 30km 이내에 거주하는 사람 재촌 조건은 위의 세 가지 중 하나만 충족하면 되며, 주민등록이 해당 지역에 완료되어 있어야 합니다. 또한, 해당 지역에 거주했음을 입증할 수 있는 공과금 영수증, 생활필수품 거래내역, 지역 행사 참여 내역 등을 통해 증명이 가능하니 이것도 숙지해 두는 것이 좋습니다.
연말정산 뜻 공제 뜻 및 하는 이유 (소득세 계산 방법)
자경농지 기준
8년 동안 자경한 농지를 양도할 경우 양도소득세를 100% 감면받을 수 있지만, 1년간 최대 1억 원, 5년간 최대 2억 원까지 적용됩니다.
자경 요건
상시 농업에 종사하는 사람 연간 90일 이상 농업에 종사하는 사람 농작업의 절반 이상을 자신의 노동력으로 경작하는 사람
자경 요건은 위의 세 가지 중 하나만 충족하면 되며, 이를 농지원부, 농업경영체 등록부, 농가 확인원 등 다양한 ‘공적 장부’를 통해 입증할 수 있습니다. 또한, 농기계 구매 영수증, 해당 금액의 입금 내역, 소농기구 구입 영수증, 비료나 농약 등 농사에 필요한 물품 구매 내역으로도 입증이 가능함을 기억해 두세요.